机电分册 华润置地在建持有商业项目（全过程）设计管理指引 V2.0 ｜附件 3 华润置地商业地产事业部 2018 年 10 月 编制说明 为 了满足华润置地品质卓越、成本合理、流程规范、设计精湛的战略要求，更好的贯彻企 业的管理理念及管理方法、统一规范置地持有商业设计管理动作、提高置地设计管理团队的 整体业务水平和管理能力、建立知识共享平台，商业地产事业部会同各大区在满足相关国家 规范要求基础上，结合各地已建成万象城（汇）全过程设计管理等方面的宝贵经验，在《华 润置地（在建）商业项目关键节点管理工作指引 V4.0》的框架体系内，融合 2017 年 9 月编 纂下发的《华润置地在建持有商业项目（全过程）设计管理指引 V1.0》（主要针对设计 1、2 级节点）及 2017 年下旬至 2018 年初与华南大区设计管理部合作编纂的置地在建持有商业项 目（全过程）设计 3、4 级节点管理指引征求意见稿，编制了涵盖持有商业项目设计 1、2、3、 4 各级节点的《华润置地在建持有商业项目（全过程）设计管理指引机电分册 V2.0》。 为了达成工作目标，商业地产事业部会同各大区设计管理部，在 2016 年先后组织召开了两次 全过程设计管理工作会议，进行了针对持有商业项目设计全过程 1、2 级节点管理工作的梳理 研究；又在 2017 年与华南大区设计管理部合作梳理出 3、4 级设计节点的管理工作内容及流 程标准，于 2018 年上半年编辑完成征求意见稿并征求各大区意见。本分册（征求意见稿）的 编制贯彻了全过程设计管理工作的研究思路，围绕置地持有商业项目的开发需要，结合设计 各专业间的技术要求，将项目全过程的设计工作以“专业”和“时段”作为两个维度，划分 出不同管控级别设计节点，并从管理及技术两方面对节点工作内容进行说明。本分册对由商 业总部管控的 1、2 级节点及大区管控的 3、4 级节点均作了详细说明。商业总部已下发的各 项具体制度、标准、指引、工具表单等如无特殊说明，可继续使用。 本指引拟适用于华润置地所有在建持有商业项目购物中心部分所有分期的机电设计全过程设 计管理工作。对于合作开发的购物中心项目、社区配套的持有商业项目及其他特殊类型项目， 视项目具体情况由华润置地商业地产事业部（简称商业总部）和华润置地各大区公司（简称 大区）共同确定。 在本指引编制过程中，我们得到了华润置地各个大区、商业总部相关部门及华润建筑的相关 领导及同事的大力帮助，指引中的许多内容都是大家在前期项目实施过程中宝贵经验的积累。 在此，对上述同事们的大力协助，给予衷心感谢！ 华润置地商业地产事业部 2018 年 10 月 目录 时段 1 7 时段 2 9 节点 2.1 - 机电顾问设计单位比选 节点 2.2 - 市政条件当地政策调研成果编制 时段 3 节点 3.1 - 产品标准表编制 节点 3.2 - 编制机电专项设计计划 23 节点 3.1- 概念设计 100% 时段 4 37 节点 4.1 - 方案 30% 设计 节点 4.2- 机电系统划分策略 4.1 节点 - 设计单位比选 时段 5 51 节点 5.1 - 小市政规划单项设计 节点 5.2 - 智能化设计单位比选 5.1 时段 6 65 节点 6.1 - 方案 100% 设计 节点 6.2 - 智能化方案 100% 单项设计 节点 6.3 - 机电方案 100% 成果预评审 时段 7 6.1 6.2 87 节点 7.1 - 初步 30% 设计 节点 7.2 - 小市政方案单项设计 节点 7.3 - 智能化初步 50% 单项设计 时段 8 107 时段 9 109 节点 9.1 - 初步 100% 设计 节点 9.2 - 小市政初步单项设计 节点 9.3 - 智能化初步 100% 单项设计 节点 9.4 - 初设 100% 成果大区预评审（含小市 政及智能化） 时段 10 141 节点 - 概念设计 50% 节点 - 概念设计 100% 节点 - 标识顾问比选 目录 节点 10.1 - 机电初步设计成果交底 节点 10.2 - 报审版施工图设计 节点 10.3 - 施工图 BIM（如有）机电模型与辅 助设计检查 时段 11 167 节点 11.1 - 实施版施工图设计 节点 11.2 - 机电施工图阶段深化及审核 11.2 - ①制冷主机订货选型参数审核 11.2 - ②制冷系统群控技术要求审核 11.2 - ③电力监控系统深化图纸审核 11.2 - ④弱电智能化系统招标文件审核 11.2 - ⑤冰场制冷系统招标文件审核 11.2 - ⑥施工图 BIM 机电模型 100% 审核 时段 12 节点 12.1 - 配合机电施工单位招标（含专 项招标） 节点 12.2 - 机电施工图成果交底 节点 12.3 - 专项深化设计及设备参数审核 12.3 - ①冰场制冷系统深化设计文件 审核 12.3 - ②幕墙、景观、泛光、灯光、标 识 LED 广告屏深化图纸审核 12.3 - ③发电机房深化图纸审核 12.3 - ④泳池、雨水回收深化图纸审核 12.3 - ⑤虹吸排水深化图纸审核 12.3 - ⑥电梯深化图纸审核 12.3 - ⑦智能化深化图纸审核 12.3 - ⑧机电设备参数审核 节点 12.4 - 租户机电工程条件谈判及变更及 租户二次机电设计审查 12.4 - ①租户机电工程条件谈判及变更 12.4 - ②租户二次机电设计审核 节点 12.5 - 施工巡场 节点 12.6 - 机电系统调试后检查 节点 12.7 - 开业后运行备案及后评估 12.7 - ①开业后运行阶段（一年内） 12.7 - ②竣工图备案要求 12.7 - ③机电系统调试终期报告备案要求 12.7 - ④开业一年后机电设计及系统 运行情况后评估要求 节点 12.8 - 机电系统调试报告备案 207 节点 12.1- 样板设计 节点 12.2- 施工图设计 50% 节点 12.3- 施工图设计 100% 节点 12.4- 设计变更管理 节点 12.5- 施工现场配合巡场阶段 节点 12.6- 项目竣工图阶段 节点 12.7- 开业后评估 时段 1 建筑专业：建筑顾问设计单位比选 概念 50% 设计 交通设计单位比选 结构专业：结构顾问设计单位比选 时段 2 机电专业：机电顾问设计单位比选 市政条件、当地政策调研成果编制 建筑专业：概念 70% 设计 外部交通规划编制 建筑 LDI 设计单位比选 结构专业：概念 70% 设计 勘察设计单位比选 时段 2 节点 2.1 机电顾问设计单位比选 11 2.1.1 节点流程图 机电顾问设计单位比选 商业总部 分管领导 时段 2 商业总部 其他部门 2 商业地产 事业部 5 参与评审 备案 大区领导 大区 设计部 0 提资输入 1 入围单位 3 组织招标 4 确定单位 6 成果输出 物业 招商运营 成本 工程 外部单位 节点流程说明： 开始时间：不迟于建筑专业概念 50% 设计同步启动。 结束时间：应在建筑概念 50% 设计节点完成结束工作。 工作重点：了解项目定位及周边市政情况，初步分析项目机电设计重点难点。结合项目特点进行机电相关设计单位规划，确定各 单位工作职责与相关界面。开展机电设计单位招标、比选工作，并确定主要机电设计单位，包括机电顾问单位、机电施工图设计 单位、绿建节能顾问。 该节点为二级节点，由大区设计管理部发起和执行，设计单位入围名单应报商业地产事业部审核，设计单位确定后应将设计单位 及设计团队信息以公文邮件方式报商业地产事业部设计管理部备案。 12 2.1.2 流程步骤 0 提资输入，根据项目前期初步定位，启动设计单位入围名单拟定或设计单位考察工作。 1 大区设计管理部拟定设计入围单位名单，报商业地产事业部进行审核，包括机电顾问单位、机电施工图设计单位、绿建节 能顾问。 2 商业总部：提供书面审核意见，意见中应包含商业总部是否参与最终单位确立环节及参与方式。 3 大区按照商业总部评审通过的设计单位入围名单组织招投标。 4 根据招投标流程评选出最终设计单位，并组织设计合同谈判等事宜。 5 大区设计管理部确定中标单位后将设计单位信息及设计服务合同报商业总部备案。 6 成果输出。 时段 2 13 2.1.3 提资及来源 专业 / 部门 提资点（包括但不限于） 提资来源 概念 50% 全套成果，包含： 时段 建筑 2 14 1. 总平面图 2. 单体面积指标及各区块功能定位 （持有或出售） 概念 50% 设计 室内 / / 结构 / / 景观 / / 幕墙 / / 其他部门 / / 2.1.4 关注点 反馈专业 景观 建筑 结构 机电 关注点 / 1. 冷却塔位置初步建议 2. 确认油烟高位排放还是低位排放 / 1. 设计顾问规划 2. 设计单位工作范围确定 3. 机电顾问招标入围单位名单及信息 4. 机电顾问或设计院合同 注： 机电相关顾问设计单位规划，包括机电顾问单位、机电施工图设计单位、绿建节能顾问 幕墙 / 室内 / 其他部门 / 时段 2 15 2.1.5 输入输出文件 输入 时段 2 输入方 输入文件 接收方 支持文件（成果标准） 大区设计管理部 入围设计单位名单以及招标文件 商业地产事业部 / 大区设计管理部 / 输出文件 接收方 支持文件（成果标准） 设计单位信息及设计服务合同 商业地产事业部 / 商业地产事业部 对入围设计单位名单以及招标文件的 审核意见 输出 输出方 商业地产事业部 大区设计管理部 设计计划 大区投资部门 / 确定设计单位 设计任务书 16 确定设计单位 / 时段 2 节点 2.2 市政条件当地政策调研成果编制 17 2.2.1 节点流程图 市政条件当地政策调研成果编制 商业总部 分管领导 商业总部 其他部门 时段 2 商业地产 事业部 大区 设计部 1 城市 设计部 3 汇总资料 设计审核 4 组织评审 物业 招商运营 成本 工程 / 项目 0 4.1 提资输入 参与 开发 外部单位 2 研究分析 5 修正 6 成果输出 节点流程说明： 开始时间：应在建筑 70% 设计节点进行到半程之时开始。 结束时间：应在建筑 100% 设计节点进行到半程之时结束。 工作重点：