项目可行性研究投资测算 2014 版 项目名称: 合作方： 填表人: 制作日期： 投资指标标准（2020年7月版） （1）销售类项目： 主要指标：全投资IRR ≥15%，销售净利率≥15% 辅助指标：自有资金IRR ≥20%，毛利率（不扣土增）≥30% （2）持有类项目： 主要指标：全投资IRR ≥8%，稳定期（正式运营第5年）投资回报率≥8% （3）综合类项目： 主要指标：整体全投资IRR ≥10% （4）一二级联动类项目： 主要指标：整体全投资IRR ≥10% 投资测算模版使用说明 1 本模版为方便投资可研使用，考虑项目各有其特殊情况，本模板不可能全部涵盖，因此请 2 本模板所列参数和假设条件等仅供参考不做硬性规定，均应根据项目实际情况进行调整， 3 本模板应由多专业人员参与，其中： 表3-横道图请咨询项目工程部意见； 表4、表5和表6-请咨询成本部意见； 表7、表8-由投资部汇总成本意见后填写并负责； 表9-请咨询营销部意见； 表10和附表3-请咨询商业事业部和写字楼部意见； 表11和附表1、附表2-请咨询金茂集团意见； 表12和表13-请咨询资本市场部意见； 表14、表15和表18-请咨询财务管理部意见； 其余表格由投资部负责完成，整体测算由投资部进行整合并负责计算结果。 4 本表设计住宅销售价格应涵盖相应地下车位成本，不考虑车位售价。 5 土地增值税测算不考虑税筹因素，按照保守原则进行计算，相应成本分摊应按照当地税法 6 销售、成本等单位价格均应以可售面积单价表示，该面积不含保障房等 本模板不可能全部涵盖，因此请具体项目在模板基础上进行具体修改； 应根据项目实际情况进行调整，项目测算应公正客观，严禁拿模板中参数作为计算不准确的解释理由； 并负责计算结果。 车位售价。 ，相应成本分摊应按照当地税法具体规定进行保守分摊，可以不和成本部的成本分摊保持一致。 不含保障房等 拿地测算表标准模板编制说明 1 为提高测算数据的准确性及效率，对表样的公式及部分辅助表的结构进行梳理修改； 2 成本部填写表样逻辑修改为： 显示汇总 表4（修改题） 表6 辅助1 （不需要修改） 辅助2 （选择题） 表5 定义： 辅助1：说明并设置各业态的辅助取数参数； 辅助2：固化并取代设计输入表，建议指标结果表从中取数。自动完成表5业态选择，表6各 辅助3：为表7排序汇总服务（表7自动），为辅助4公配业态填写服务； 辅助4：将表5非主体建安工程费部分集中填写或修改； 常规由成本填写表4、表5、表6、表7公式不用做任何修改或填写； 3 4 5 6 7 8 9 10 本次修改说明： 需填写数据 表4设备项，增加一行，将太阳能机械式停车位分开处理； 表5（辅助2体现）门及太阳能、电梯数量改为在表2中由公式自动判断； 表5（辅助2体现）针对装配式建筑、绿建等特殊设计标准，增加判定公式； 表7（辅助2体现）针对面积汇总口径，增加判定公式； 表7成本统计方式改为总价从表5引用，单方倒除； 表5~7公式引用逻辑调整（辅助表-表4-表5-表6-表7） 操作流程 设计部 填写辅助2（指标） 成本部 11 公式含义 校核公式 1、 表5.1中存在的错误项 2、 表5.2中存在的错误项 3、 表5.3中存在的错误项 4、 表5.4中存在的错误项 5、 表6 中存在的错误项 6、 表7 中存在的错误项 0 处，请检查； 0 处，请检查； 0 处，请检查； 0 处，请检查； 0 处，请检查； 0 处，请检查； 的结构进行梳理修改； 业态： 实际操作数据 辅助3 （选择题） 表7 辅助4 （修改题） 动完成表5业态选择，表6各业态占比填写； 辅助公式或数据 自动判断； 加判定公式； 操作辅助2（选择业态） 操作辅助3（选择归集口径） 填写辅助4（局部单价指标修改） 检查点 检查表4是否需要修改指标单价 检查表5~7“检查点” 悦 湾 住宅 府 墅 商业 办公 酒店 地下车库 辅助 设计输入表取数列 小高层（悦系） 高层（悦系） 超高层（悦系） 小高层（湾系） 高层（湾系） 超高层（湾系） 小高层（府系） 高层（府系） 超高层（府系） 花园洋房 叠墅 联排别墅 独栋别墅 酒店式公寓 沿街、多层商业 大型商场 办公100m以下 办公250m以下 办公400m以下 办公400m以上 五星级酒店（自行调整名称） 地下车库（1层） 地下车库（2层） 地下车库（3-5层） 空 表4取数列 6 11 16 21 26 31 36 41 46 51 56 61 66 71 76 81 86 91 96 101 106 110 117 124 129 7 12 17 22 27 32 37 42 47 52 57 62 67 72 77 82 87 92 97 102 107 111 118 125 130 设计输入表取数 是 否 期数： 一期 项目名称 用地性质 用地面积 建筑密度 二类居住 #DIV/0! 建筑占地面积 绿地面积 类型 基底面积 户数 占地面积 层数 住宅 高层 商业 公共配套 物业管理用房 社区养老服务 其他配套 开闭所 配建安置房扣减装修 类型 地下车库 非人防机动车位 人防机动车位 非机动车 地上机动车位 面积汇总小计 编号 类型 占地面积 地上建筑面积（㎡） 1 0 0 2 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 6 0 0 7 0 0 8 期数： 小计 0 二期 项目名称 常州市钟楼区凌家塘A地块 用地性质 用地面积 建筑密度 二类居住 48791.92 18.62% 建筑占地面积 9083.33 绿地面积 类型 基底面积 户数 高层 5401 836 沿街商业 2900 0 物业管理用房 946 社区养老服务 176 其他配套 20 开闭所 264 住宅 商业 公共配套 类型 占地面积 层数 地下车库 非人防机动车位 1 人防机动车位 1 非机动车 1 地上机动车位 面积汇总小计 编号 类型 占地面积 地上建筑面积（㎡） 1 0 0 2 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 6 0 0 7 0 0 8 期数： 小计 三期 项目名称 期数： 四期 项目名称 0 项目所在地 容积率 绿地率 #DIV/0! #DIV/0! 0 道路广场面积 单元数 建筑层数 车位数 单车位面积（㎡/辆） 建筑限高 0 地上建筑面积（㎡） 地上建筑面积（㎡） 辅助表 地上可售面积（㎡） 家塘A地块 地下建筑面积（㎡） 户数 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 总建筑面积 项目所在地 常州钟楼区 容积率 绿地率 建筑限高 2.8077 36.62% 18-80 17869 道路广场面积 单元数 建筑层数 地上建筑面积（㎡） 11 19F 91625.6 0 2F 5800 21840 946 176 20 264 车位数 地上建筑面积（㎡） 单车位面积（㎡/辆） 774 38 143 40 1523 2 35 0 #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! 辅助表 地上可售面积（㎡） 地下建筑面积（㎡） 户数 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 项目所在地 项目所在地 总建筑面积 助表 总建筑面积 0 地上可售面积（㎡） 是否设置燃气热水器 是 否 否 否 否 否 否 地下建筑面积（㎡） 机械停车位数量 充电桩数量 太阳能数量 电梯数量 机械停车位数量 充电桩数量 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 常州钟楼区 总建筑面积 136992 21840 地上可售面积（㎡） 91625.6 是否设置燃气热水器 是 否 否 否 否 否 否 5800 地下建筑面积（㎡） 机械停车位数量 充电桩数量 电梯数量 机械停车位数量 29396 5718 3046 助表 太阳能数量 充电桩数量 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0