编号：JT-CM-02 金科股份全成本限额手册 版本：V3.0 生效日期：2020 年 03 月 30 日 编制人员 参编人员 审核人 批准人 集团成本管理部 周雅彬 洪雪强、李抗、于建、陈灯龙、赵宁、张航、廖龑、吴 边、段红莉、夏艺珈、周庆平、涂利亚、陶醉、沈海运、 术向东、牟兵、丁鹏、李诺、梁玉珂、赵晨、赵志铁、 吕长浩、熊振勇、莫玻、杨洵、肖意、余成业、邓启立、 周麒、彭波、王梓充、陈艺文、张磊、杨昕、喻仅祝、 谢云富、罗雷、陈威仰、蓝海、刘缙、蓝孟光、向江兰、 郑娟、唐子龙、高建雄、陈鹏、申江 等 黄中强、唐中荣、熊显国、周道航 喻林强 编号：JT-CM-02 目 录 第一章 总 则 .................................................................1 第二章 职 责 .................................................................2 第三章 全成本限额概述 .........................................................3 第四章 (拿地)规划篇...........................................................4 第一节 拿地版强排指标 .....................................................4 第二节 分级配置标准 .......................................................7 第三节 标准费用限额指标 ..................................................10 第五章 建筑篇 ...............................................................15 第一节 建筑设计限额指标 ..................................................15 第二节 结构设计限额指标 ..................................................23 第六章 装饰限额分级标准 ......................................................28 第一节 示范区装饰分级标准 ................................................28 第二节 住宅/集中商业公区装饰分级标准 .....................................30 第三节 批量精装修分级标准 ................................................31 第七章 园林限额分级标准 ......................................................34 第八章 价值工程专篇..........................................................38 第九章 成本控制专篇..........................................................41 第十章 限额指标的运用 ........................................................79 第十一章 城市分级查询 ........................................................84 第十二章 附则 ...............................................................85 编号：JT-CM-02 第一章 总 则 第一条 目的 本手册旨在进一步规范住宅设计限额指标（以下简称“限额指标”）和住宅产品配置标准分 级（以下简称“分级标准”）的运用及管理；推进公司成本管理作业的标准化，设置合理的设计 管控要素，挖掘成本控制的重点，符合公司成本管理标准化， 并为统一设计限额指标、成本控 制目标的编制及审核、过程成本管理工作的开展及结果评定工作，提供参照依据。 第二条 适用范围 适用于金科地产集团及其所属分子公司的所有项目(不包含文旅康养、产业集团新兴业态) 立项及项目设计、实施阶段的产品设计限额与成本限额；合资合作项目需由股东会进行上会确 认考核范围及考核值。 第三条 编制依据 本手册以金科集团产品标准、技术标准及已开发产品业态为基础，对应产品配置标准，通 过分析我司在建项目施工图预算成本指标、结合当前的人工材料机械市场价格水平并考虑上浮 风险因素、充分运用战略采购或集中采购成果和可推广的成本优化实例、在与同行业的成本指 标综合对比后，制定适合于我司的 V3.0 标准成本指标。 本手册中所涉及的建筑面积按 GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》全国统一计 算规则（特别注明除外）。 第四条 适用条件 本手册中提到的成本指标、限额指标、配置标准等均为上限，是指导项目立项、设计限额 和方案评审、施工图设计的重要依据，所有指标均不得超本指引数据。若执行标准化产品超出 限额指标的，按标准化产品执行（除实得面积系数、外立面率、窗地比以外，其余仍为强考核）， 同时标准化产品每年会持续进行优化并根据实施结果更新限额指标加大考核范围。未执行标准 化产品（含创新产品），全部按限额指标执行。若当地规定强制要求与本限额手册有冲突时，按 规定执行。 职 责 第二章 2 职 责 第五条 集团成本职能部门 负责成本限额编制修订，监督并统计限额成本执行情况。 第六条 集团定位职能部门 配合制定及修订与定位相关的限额指标及分级标准，履行相应管理职责。 第七条 集团设计职能部门 配合制定及修订分级标准，参与编制限额指标，履行相应管理职责。 第八条 集团投资发展职能部门 配合制定及修订与投资发展相关的限额指标，履行相应管理职责。 第九条 集团精装职能部门 配合制定及修订与精装相关的限额指标及分级标准，履行相应管理职责。 第十条 区域成本职能部门 从项目立项到竣工交付全过程，严格按成本限额控制项目成本，对执行情况进行监督、检查 及纠偏，及时将执行情况反馈给集团成本管理部。 第十一条 区域相关职能部门 严格执行成本限额，在限额范围内开展相关工作。 全成本限额概述 第三章 第十二条 全成本限额概述 全成本限额的概念 成本限额是为保证项目成果的经济性而制定的，是进行设计阶段（含方案阶段）相关技 术经济指标控制、目标成本测算、施工过程成本管控的上限值。成本限额按性质可以分为造 价限额和指标限额；按内容可分为投资限额、设计限额、费用限额和施工限额。 第十三条 全成本限额的途径 成本限额途径分为两类指标： 一、要求设计满足合理的造价指标（即“限价”）：即为满足投资或造价的要求限定的投资 限制总值（除土地成本外），从规划、设计、施工、销售、管理全方位调整来达到限额投资。 如平米造价、总投资额。 二、要求设计满足经济性技术指标（即“限量”）：即为保证设计成果的经济性而制定的技 术上不应突破的限制值，即节材。如建筑结构钢筋含量、砼含量、平均车位面积等。 第十四条 全成本限额控制的最有效阶段 “二八定理”：项目定位和设计阶段已经决定了项目生命周期内 80%的费用；规划和初步 设计阶段决定了工程投资的 80%，而施工图和后期工程管理只能决定工程投资的 20%份额。 所以规划、方案阶段的设计优化，设备系统工艺的确定和设备选型等是限额设计工作的重点 阶段；而施工图设计和工程施工阶段，成本优化的空间则相对较小。 第十五条 全成本限额的评判机制和标准 一、成本职能部门，负责审核项目提交的各项参数是否满足成本限额要求，指导限额指 标的执行。 二、评判提交的参数应以本限额控制体系所列的指标为标准，如果各项参数在控制指标 的范围内则可执行，如果超出控制指标，则进行成本优化策划。 3 (拿地)规划篇 第四章 (拿地)规划篇 第一节 拿地版强排指标 第十六条 目的及要求 强排就是最高盈利强度排布建筑总图，目的是在满足客户定位和客户敏感点配置的前提 下，寻找到税后利润最大化的建筑业态组合。 具体要求如下： 一、满足当地规划部门及土地出让方所要求的条件。 二、满足经济测算所必需的其他指标。 三、提出多产品组合方案的比较结果，进行货值比较。 四、对于“地王”类项目，规划和产品设计由售价“倒逼”，着手高溢价产品设计，不能直接 使用“行货”。 五、项目获取原则上必须达到项目收益基准值要求，才具备项目立项和投委会上会条件。 第十七条 指标评价标准 拿地版强排由项目收益基准值、强排指标、理论容积率三类指标共同进行评价。各类指 标要求见本条所述。 一、项目收益基准值 上行阶段 城市周期 高位阶段 回调阶段 低位阶段 利润指 自有 利润指 自有 利润指 自有 利润指 自有 标 IRR 标 IRR 标 IRR 标 IRR 一般型 7% 30% 8% 35% 7% 30% 6% 25% 规模型 5% 25% 6% 30% 5% 25% 4% 20% 现金流型 5% 70% 5% 90% 5% 80% 5% 70% 项目类型 (一) 项目类型： 1、 规模型项目：项目货值在 60 亿以上或者项目规模在 60 万方以上。 2、 现金流型项目：现金流回正时间（含融资）≤9 个月。 3、 一般型项目：不属于上述两类的项目均属于一般型项目。 (二) 执行标准： 各区域公司运营能力分为 A、B、C 三类，运营能力 A 等，给授权价时，授权价在对应标 准基础上上浮 5%；运营能力 B 等，给授权价时，授权价按对应标准执行；运营能力 C 等， 给授权价时，授权价在对应标准基础上下浮 5%。 (三) 区域公司运营能力： 由集团运营管理职能根据区域公司销售回款、融资、开盘时间等评估区域运营能力。 4 (拿地)规划篇 (四) 收益基准值：集团投资决策会可根据阶段性目标的调整，对该评判标准进行修正。 上述收益基准值，仅作为拿地基准评判，最终评判以集团投委会意见为准，基准版阶段 项目收益基准值不应低于拿地基准。 二、强排指标表 名称 单位 限额指标 项目整盘（除土地、融资、间接成本） 三星以下：1：2 投入产出比 三星及以上：