加房地产精英ＱＱ群　５８２６４４２５５　　　　加地产微信群　１７８９８４６１３６０　　　关注公众号“优化圈” 融创成本那“堆”事儿 汇报人：浦继伟 加房地产精英ＱＱ群　５８２６４４２５５　　　　加地产微信群　１７８９８４６１３６０　　　关注公众号“优化圈” 目录 1 房地产成本概念 加房地产精英ＱＱ群　５８２６４４２５５　　　　加地产微信群　１７８９８４６１３６０　　　关注公众号“优化圈” 房地产成本概念与范围 概念： 地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生 产经营活动为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量 和实际价格计算的实际应用成本。 土地 成本 财务 成本 管理 成本 工程 成本 项目开 发成本 营销 成本 加房地产精英ＱＱ群　５８２６４４２５５　　　　加地产微信群　１７８９８４６１３６０　　　关注公众号“优化圈” 控制科目：成本科目是用来反映企业成本归集和计算过程的账户。成本控制其实就是对合 同进行控制，需要 按照“合同分类”思想构建控制科目。其科目级数建得较粗，一般保持 在2~3 级; 核算科目：核算科目是根据工程造价思想进行构建，由于测算与核算的需要，其科目建立 得比较细，一 般在5 级以上。 目标成本：目标成本的制定是为了保证项目利润目标的实现，基于项目产品定位，针对项 目开发过程中的不同阶段，对项目成本进行的测算、概算与预算，作为对成本日常工作指 导和管控的要求与目标。 动态成本：项目在实施过程中的即时成本。动态成本 = 合同签约金额 + 已确认合同变更金 额 + 已签合同的预估变更金额+ 待发生合约规划金额。 目标追加：在项目开发的过程中，当该科目下签订了合同，而合同发生了较大变更的情况 下，可能 会造成目标成本余额不足的情况，直接导致在该科目下无法新签合同，此时需要 对目标成本进行追加。 加房地产精英ＱＱ群　５８２６４４２５５　　　　加地产微信群　１７８９８４６１３６０　　　关注公众号“优化圈” 目标结转：某个科目的合约规划已全部签订了合同，并且能确定后续不再有合同或合同变更 发生，如果 科目还存在正数规划余量，即节省了费用，可以通过“目标结转”将此科目多余 的费用划拨 到其它科目上，以实现科目之间借调功能。 调整成本：没有预计到的变更、材料价格的变化，都可能导致最初预算的余额的不足。此时 需要通过调 整成本对余额进行调整(增加或减少)。调整时应当不只考虑到对已发生合同的影 响，还需 考虑这些变化对之后需签订合同的影响。 合约规划：合约规划指对项目全生命周期内所发生的所有合同和金额的预估。(预估需要签订 的合同大 类或合同)合约规划支持层级分解。 中间科目：中间科目是为了处理合同金额不明确，无法明确分摊科目的合同，进入中间科目 的合同有 “材料采购”、“跨项目”合同。 规划余量：在前期做合约规划时，有部分费用不明确，引入规划余量的概念，来标明暂时不 能明确的 科目，将规划余量理解为科目的缓冲池，随着实际签订合同变化而变化。规划余量 的总额 反应了目标成本控制的松紧度。 加房地产精英ＱＱ群　５８２６４４２５５　　　　加地产微信群　１７８９８４６１３６０　　　关注公众号“优化圈” 预估变更：由合同经办人提前该合同预测将要发生的变更，当实际变更发生时，需要 确认变更是否 在预估范围内，如果是，直接扣减相应预估变更金额，并产生修订记录。 从而使动态成本预 测更加准确。 核算成本：通过对项目最终竣工结算的成本进行核算，能够沉淀项目成本指标，同时 通过分产品进行 核算，能够得到各种产品类型的成本发生情况，也为多项目间对比分 析提供数据。 加房地产精英ＱＱ群　５８２６４４２５５　　　　加地产微信群　１７８９８４６１３６０　　　关注公众号“优化圈” 目录 2 成本管理职能 加房地产精英ＱＱ群　５８２６４４２５５　　　　加地产微信群　１７８９８４６１３６０　　　关注公众号“优化圈” 全过程目标成本管理 项目可 方案设 初步设 施工图 合同订 合同实 竣工验 研 计 计 设计 立 施 收 投资估 设计概 概算修 施工图 算 算 正 预算 形成目标成本 中间结 合同价 算+变更 +签证 执行目标成本 竣工结 算价 加房地产精英ＱＱ群　５８２６４４２５５　　　　加地产微信群　１７８９８４６１３６０　　　关注公众号“优化圈” 目标成本编制 目标成本是指，项目的土地成本、建造成本、资金成本、开发间接费以 及间接成本中的税费等全部成本。 目标成本的制定是为了保证项目利润目标的实现，基于项目产品定位， 针对项目开发过程中的不同阶段，对项目成本进行的测算、概算与预算， 作为对成本日常工作指导和管控的要求与目标。根据项目的不同阶段，目 标成本分为启动版、方案版、施工图版和预结版。 预结版 方案版 • 在项目启动会时， 根据项目定位，进 行的项目成本的初 步测算 启动版 • 根据项目方案复函， 对启动版成本进行 修正后的成本概算 • 以施工图为基准编 制的成本预算，作 为在成本控制目标 下施工图执行情况 的成本反馈 施工图版 • 是项目竣工前，对 结算成本梳理后， 项目结算工作的成 本控制目标 加房地产精英ＱＱ群　５８２６４４２５５　　　　加地产微信群　１７８９８４６１３６０　　　关注公众号“优化圈” 动态成本管理 动态成本是指，项目在实施过程中的即时成本。 在项目开发过程中，通过对合同实施的过程管控、成本数据的整理与 统计、与目标成本的比对与差异分析，及时发现成本问题，规避成本风险， 保证项目目标成本可控。 加房地产精英ＱＱ群　５８２６４４２５５　　　　加地产微信群　１７８９８４６１３６０　　　关注公众号“优化圈” 项目成本结算总结 项目入住后半年内，对项目成本进行总结形成项目全 成本总结报告，对超目标项进行分析，对优化项进行总结， 以指导后续项目的成本控制工作。项目全成本总结报告完 成后需报集团备案。 分析项目技术经济指标和成本管理经验，积累工程造 价资料，指导后期项目开发。 加房地产精英ＱＱ群　５８２６４４２５５　　　　加地产微信群　１７８９８４６１３６０　　　关注公众号“优化圈” 成本管理日常工作 招标 比价 合约签订 直委 集采/区采 成本管理日常工作 工程签证 变更签证 设计变更 付款管理 合同结算 加房地产精英ＱＱ群　５８２６４４２５５　　　　加地产微信群　１７８９８４６１３６０　　　关注公众号“优化圈” 目录 3 项目成本构成 加房地产精英ＱＱ群　５８２６４４２５５　　　　加地产微信群　１７８９８４６１３６０　　　关注公众号“优化圈” 按成本科目划分 一级科目 土地及大配套费 前期费用 建安工程费 直接成本 市政基础设施费 公用配套设施 金融机构资金成本 开发间接费 二级科目 消防管网、泵房设备及安装费 三级科目 …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… 燃气 排水工程费 供热 中水 配套监理费 通讯线路安装费 电视 智能化系统 环境工程 其他市政基础设施费 区内配套公建及设施 其他公用配套费 …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… 三通一平 勘察放线费 设计费 行政及经营性收费 地基与基础工程 土建、安装工程费 营销设施建造 工程相关费 供电 供水 加房地产精英ＱＱ群　５８２６４４２５５　　　　加地产微信群　１７８９８４６１３６０　　　关注公众号“优化圈” 按专业划分 建造成本 土建 精装 土建 电气 水暖 安装 市政 景观 景观 加房地产精英ＱＱ群　５８２６４４２５５　　　　加地产微信群　１７８９８４６１３６０　　　关注公众号“优化圈” 目录 4 成本限额 加房地产精英ＱＱ群　５８２６４４２５５　　　　加地产微信群　１７８９８４６１３６０　　　关注公众号“优化圈” 限额指标适用等级分类 类别 区域 具体定义 标杆类 城市绝对核心区域 客户定位为顶级消费人群，功能配置及环境、室内外装修标准等 配置明显高于A类。各项性能指标及售价达到城市豪宅水平 A类 城市核心区域 客户定位为高端消费人群，功能配置完善，较高舒适度环境，高 档室内外装修标准，高标准设备设施配置，交通方便，与城市交 通干道有密切的联系，各项性能指标及售价超出同类市场高端产 品水平。 B类 城市次核心区域 客户定位为中高端消费人群，产品配置标准略高于C类产品，各 项性能指标及售价达到同类市场中高端产品水平。 近郊、区县 客户定位为中端消费人群，功能配置较为全面，具备舒适度，中 档室内外装修标准，较高标准设备设施环境，各项性能指标及售 价达到同类市场中端产品水平。 C类 备注：除智能化限额标准外，一线城市标杆项目可根据项目定位需要设定设计指标。 加房地产精英ＱＱ群　５８２６４４２５５　　　　加地产微信群　１７８９８４６１３６０　　　关注公众号“优化圈” 标准层层高、车位配置比例、车库层高 序号 项目名称 1 180m2及以上 标准层层 高(米) 180m2以下 2 3 3.1 上报集团 所有区域高层及多层 时间节点 A类 B/C类 启动会 汇报 3.3 3.15 3.15 3 备注 层高根据项目定位需要设定，如遇 本限额标准不符，须在启动会汇报 说明。 车位配置比例(1:x) 以满足土地出让条件及政府相关规定为原则，高层A类项 目及多层项目可根据项目定位适当调整，其他项目不得随 意提高。 地库层高 单层车库及多层车库顶层：地面或楼面到顶板结构上皮之 间的距离； 多层车库非顶层：两层车库地面或楼面到上层楼面之间的 距离； 有梁楼盖非人防地库层高 (米) 无梁楼盖非人防地库层高 3.2 (米) 方案 汇报 3.8（3.9） 3.7 3.5（3.6） 3.4 3.3 有梁楼盖人防地库层高(米) 3.9 3.8 3.4 无梁楼盖人防地库层高(米) 3.6 3.5 1.A类产品，净高不得小于2.4米。 2.B类产品，净高不得小于2.2米。 3.括号中数值仅适用于北京区域覆 土3米时地下一层非人防车库层高。 加房地产精英ＱＱ群　５８２６４４２５５　　　　加地产微信群　１７８９８４６１３６０　　　关注公众号“优化圈” 窗地比 序号 项目名称 上报集团 时间节点 高层 4 北京区域 A类 B/C类 0.24 0.21 0.23 0.21 方案 汇报 窗地比 多层 计算规则 备注 1.不包括玻璃幕墙。 2.A类产品窗地比可根据项