深圳城市更新项目操作思路 时间 大 纲 一、项目拓展 二、方案实施 1、拓展方案 2、搬迁方案 一、项目拓展 与项目拓展分析相关的关键词：  现状容积率  土地权属  建筑年限  法定图则  更新政策法规  规划方案（容积率）  市场预期  经济测算 一、项目拓展 案例： 大鹏较场尾 一、项目拓展 交流点1：地块规划及周边设施对项目的影响：  水、生态等控制线；  核电、高压走廊等高危或高污染区域。 一、项目拓展 交流点2：规划容积率：  原材料（土地、人工、违建、资金等）成本越来越高，需要 高收入来冲抵高成本，达到利润目标。  除了从规划设计上提升产品品质外，容积率直接影响项目经 济可行性。  但在城市更新项目的规划在审批中，相对于拆迁成本而言， 规划对未来开发成本更存在不可控因素。 一、项目拓展 对规划容积率的规划方案分析建议考虑以下几点： （1）区域的城市发展规模  与城市规模相关的： 区域人口密度、产业、交通、供排水、供电等。  过度将导致： 公共配套不足、交通拥堵、内涝等。 一、项目拓展 对规划容积率的规划方案分析建议考虑以下几点： （2）政府的中、远期规划思路  与政府的中、远期规划思路相关的：政府投资方向、城市的 各区域之间的聚焦度及拓张度（撤关、一体化、控制线的设 定等）。  如各区域的地铁、快速干道、连接周边城市的高速公路等投 资。政府的投资对房地产市场（包括房价及容积率）产生直 接影响。 一、项目拓展 对规划容积率的规划方案分析建议考虑以下几点： （3）区域内项目地块所处位置对规划容积率的关键性作用  如区域核心地带，轨道沿线地区。 （4）区域内开发商对规划容积率的竞争  城市规划的总量是受控的。  区域内各项目专项规划指标本身就是一种博弈。 一、项目拓展 对规划容积率的规划方案分析建议考虑以下几点： 结论： 在进行项目拓展时，须常态地学习及掌握所拓展区域影响 未来发展的各项因素及知识要点。 如：政府长短期的对产业、人口结构、公共设施、交通网络等规划思路、 实施计划、资金安排，综合各项因素，评估落地可行性或时间节点。 一、项目拓展 现状： • 博弈城市实现发展预期 思考： • 如果长时间处于发展预期不理想或停滞， 怎么做旧改？ 项目本身 的难题： • 旧改项目操盘存在很大的不可复制性。 如何有效对成本及投资节奏把控，考验从业人员的专 业水平及操盘经验。 二、方案实施 交流点： 1、拆迁谈判的理解 2、拓展方案实施 3、搬迁方案实施 二、方案实施—拆迁谈判的理解 拆迁谈判定义： 拆迁谈判：  拆迁谈判是一种对抗性的利益分配协商。  谈判双方不存在绝对的强或弱。 二、方案实施—拆迁谈判的理解 项目各利益方：  实施企业与政府：  立项、专项规划、后期手续、地价测算、资金监管等事项。  实施企业与补拆迁业主：  搬迁方案、协议等。 二、方案实施—拆迁谈判的理解 问题思考：你怎么跟人家谈？ 需要积极的心态及思维路径 二、方案实施—拆迁谈判的理解 业主的说法：  “不同意”  “不按我要求别来找我”  “骗子”  “不公平”  “等最后再谈”  “家人不同意”  “地可以传世世代代” 二、方案实施—拆迁谈判的理解 答案征集：  “用专业分析（改造后好处）说服对方”  “用诚意打动对方”  “抓住对方的弱点”  “见人说人话”  “忽悠”  “请喝酒、吃饭、送好处”  “叫哥、叫叔或叫爷” 二、方案实施—拆迁谈判的理解 常见结果：  “谈不动”  “来来回回就那标准，业主被谈疲了”  “连电话都不接”  “业主对补偿标准意见很大”  “业主要求太高”  “这个人是个钉子户” 二、方案实施—拆迁谈判的理解 协商路径： 品牌推广 建立沟通渠道 制定方案（立项、规划、拆迁补偿） 提出要求 换位思考 完善方案 达成拆迁利益分配方案     所有的路径均以信任为基础，信任的度与成功率成正比。 任何完善的实施方案均有保质期。 一个从主动变为互动，最终目标为达到双方共赢。 心态：应保持高度专注。