文件编号 成本限额作业指引 A/1 版本/修订 第 1 页 共 31 页 成本限额作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 审批人 文件编号 成本限额作业指引 版本/修订 第 2 页 A/1 共 31 页 文件编号 成本限额作业指引 版本/修订 第 3 页 A/1 共 31 页 1、 流程图 无 2、 指引概况 指引目的 1、本指引旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制； 2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化； 3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围， 挖掘成本控制的重点，以符合公司成本管理精细化的要求。 指引范围 1、适用于公司所属独资或合资并由我司操盘项目（经控股产品管理委员会审 议确定的特殊项目，其限额指标可作个案处理，不受本指引限制），以控股成 本管理委员会审核的在第二阶段成本目标中发布的限额指标为准。 2、保障房需满足限量指标要求，限价指标对保障房项目不适用。 定义 1、设计限额（此指引中限价指标均指不含税成本）：是为了保证项目成果的 经济性而制定的，是设计阶段相关技术经济指标进行控制的目标值，项目限 额包括成本限额设计和主要指标的限量设计。 2、建筑面积：是指 GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》计算的 建筑面积，全国统一计算规则。 3、装修面积：指装修范围内的地面面积（装修区域的墙体内边线围合面积）， 其中阳台、露台和带装修的庭院按一半面积计算。 4、赠送面积：是指不计算容积率建筑面积或计算一半建筑面积的区域，通过 外围建筑门窗的改造能变成房间或提高有效使用面积的阳台或露台。赠送面 积需在控股产品管理委员会纪要中明确，限额指标可以分开考核。 5、项目档次定位 A“豪宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价 200%及以上的项目， 且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过 20%，二线及其他城市销售单 方建安成本占售价比重不超过 25%； B“准豪宅” 指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价 120%~200%（含 200%）的项目，且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过 30%，二线及 其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过 35%； C“中档住宅” 指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价 100%~120%（含 100%）的项目，且销售单方建安成本占售价比重不超过 50%； D“普通住宅” 指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价 100%以下的项 目或销售单方建安成本占售价比重超过 50%。 E 若售价达到上述要求，但是成本比重超标的，应降低一档套用本限额指标。 项目档次定位应在土地获取时在项目可行性研究阶段明确。 F、平均售价低于 5000 元/平米的项目限额指标，不得突破“普通住宅”项目 限额指标。 G、销售单方建安成本占售价比重指二~六项销售单方成本占销售单价的比值； 6、项目区域分类： A 一线城市包括：北京、上海、深圳、广州、天津中心区； B 二线城市包括：苏州、南京、番禺（区） 、佛山、南宁、重庆、成都、西安、 珠海、武汉、杭州、长沙、昆明、海口、三亚、青岛、厦门、哈尔滨、沈阳 文件编号 成本限额作业指引 版本/修订 第 4 页 A/1 共 31 页 合肥、郑州、大连及其他省会城市的中心区及一线城市的非中心区项目； C 其他城市包括：漳州、惠州、东莞、镇江、中山、毕节、常州、常熟、烟台、 威海、日照、宁波及二线城市的非中心区项目。 7、除可租售比率为需满足的最低指标外，其余限额指标均为上限指标。 指引主导部门 城市公司设计管理部、城市公司成本管理部 指引参与部门 城市公司营销客服部、城市公司项目部、城市公司工程采购部、控股产品管 理中心、控股成本管理部、财务部、城市公司项目发展部、战略发展部 部门 指引中承担职责 控股产品管理中心 控股成本管理部 1、控股成本管理部参与制定及修订项目的限额成本管理指标，监督并统计 限额成本的执行情况； 2、产品管理中心组织制定及修订限额设计指标，并协助第二阶段成本目标 下达限额设计指标；针对具体项目的限额指标进行复核，监督限额设计的实 施。 3、产品管理中心参与制定及修订公共部位装修、景观工程、样板房、客户 关系管理费用等限额指标。 控股营销品牌部 控股财务部 1、 控股营销品牌部协助统计销售费用相关数据，并参与制定及修订销售费 用限额指标。 2、 控股财务部参与制定及修订管理费用限额指标。 城市公司 1、 城市公司设计管理部为限额设计的最终实施单位，落实下达的限额设计 指标，在限额范围内指导设计，负责对设计单位及设计成果的考核； 2、 城市公司成本管理部根据设计成果复核限额设计指标是否在范围内，并 及时反馈到设计主责部门及设计管理部门； 3、 城市公司成本管理部收集统计所属范围内项目的设计指标，并按照要求 及时反馈到控股成本管理部； 4、 城市公司营销客服部根据限额制定销售费用并细分管理； 5、 城市公司工程采购部、项目部参与确定施工工艺及材料选样。 控股发展部、城市公 司项目发展部 在可行性研究报告中要求相关部门明确项目档次定位（如豪宅、准豪宅、中 档住宅、普通住宅等）、售价、项目区域分类。 3、 工作程序 3.1 项目限额内容及范围 包括成本限额和主要指标的限量控制，即限价指标和限量指标，内容见附表 1。其中，限价 指标为柔性指标，城市公司可结合项目投资回报要求、所在区域市场形势及客户需求、同行 企业先进做法等因素在第二阶段成本目标中做适当调整，对限价指标的调整应在履行控股成 本管理委员会和产品管理委员会的相应审批程序后方可执行。限量指标为刚性指标，是限额 设计控制上限，不得突破。 附表 1 序号 指标名称 主要内容 备注 文件编号 成本限额作业指引 版本/修订 第 5 页 序号 1 2 3 4 5 指标名称 主要内容 A/1 共 31 页 备注 设计费 含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计（含 公共部位、会所）、专项设计、审图及专业设计顾问 等费用。精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本 设计费限额范围内。 销售费用 项目为了销售而发生的各类费用，包括销售管理费、 销售推广费、销售人员工资及提成、销售中介及顾问、 限价控制 其他费用。 钢筋、砼含 量 结构的钢筋、砼单位面积的含量，包括结构、建筑造 型、女儿墙等构件的钢筋及砼，需要区分结构类型、 建筑高度、抗震等级等分别列控制指标。为了防止单 纯控制地下室钢筋及砼指标而降低车库停车效率，对 地下室车位占用面积制定了相关控制指标。 限量控制 可租售比率 销售类项目售建比例做限量控制，该指标为需满足的 下限值，售建比率(%)=销售面积/总建筑面积。可销售 面积包括住宅及公寓(含底商)、公寓、有产权的商务 中心（商务会馆、会所）及其它可销售的面积。不可 销售面积包括地下室、架空层、垃圾房、物业用房、 文化体育用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等 配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可租售面 积。持有物业租建比率做参考指标，指导项目设计。 限量控制 外立面门窗 及铝含量 外立面门窗工程在本项目中的平均实物量单价、分摊 到地上建筑面积单方等控制指标，实际控制包含铝含 量控制、铝型材、涂层、玻璃、五金件、开窗率等几 个方面的控制 。 铝含量控制：指单位面积铝合金门窗的铝型材用量的 控制，铝型材用量与框料断面类型、门窗分隔、开窗 数量、铝型材厚度等因素有关。 限价控制 窗地比、铝含量 做限量控制，外 立面门窗实物 量单价做限价 控制 外立面用材 为外墙面的费用分摊到地上建筑面积的控制指标，实 际控制包括墙地比控制、外墙面层材料及装饰构件的 选择及比例控制等。 墙地比、外墙面 层材料的比例 做限量控制，外 墙面的费用做 限价控制 7 景观工程限 额 含硬景（消防道路、园路及广场等）、绿化、水景、 外墙园建、雕塑小品、室外照明泛光、室外照明、标 识、人工湿地、土方堆坡造坡及 500mm 以内厚种植土 回填等。 景观单价做限 价控制，软硬景 比例、水景比例 做限量控制 8 公共部位装 修限额 含大堂、地下室电梯厅、电梯厅、公共卫生间等装修 费用，包括硬装、软装及设备。 装修单价做限 价控制，装修面 积做限量控制 6 文件编号 成本限额作业指引 A/1 版本/修订 第 6 页 序号 指标名称 9 样板房及销 售中心限额 共 31 页 主要内容 备注 装修单价做限 价控制，装修面 积做限量控制 为销售展示装修费用，包括硬装、软装及设备。 10 商务中心 （商务会 馆、会所） 11 智能化工程 含闭路监控、可视对讲、门禁、保安巡更、周界报警、 限价控制 防雷接地及 UPS 系统、背景音乐、停车场控制系统 12 管理费 含项目部管理费用、分摊管理费用及其他 限价控制 客户关系管 理费用 含客户关系管理前期接介入费、入伙及维修管理费、 客户关系维护费以及其他客户关系管理费 限价控制 水电工程限 额 电：范围指电表箱（不含）后至用电点，含埋管、电 线、配电箱、插座及灯具，含弱电埋管。给排水：范 围从给水管入建筑物至用水点，包括水泵；排水至室 外第一个排水井，包含立管。不含室外埋管。限额适 用于除别墅及豪宅外的住宅产品； 限价控制 13 14 3.2 商务中心（商务会馆、会所）面积包括室内泳池、室 内球场、保龄球馆、健身房、棋牌室、阅览室等以打 造卖点、不以盈利为目的、为业主提供休闲及体育场 所而配套的面积；不含物管用房、办公室、学校、垃 圾站、警务室、居委会、室外体育场所等配套设施 装修单价做限 价控制，装修面 积做限量控制 制定限额指标：通过分析我司项目的指标，并与同行的限额设计指标对比，制定适合 于我司的限额成本指标。 3.2.1 设计费限额 本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。其中包 括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计（含公共部位、商务中心（商 务会馆、会所））、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、 幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专 线、结构检测等）、审图、设计优化及专业设计顾问等费用。 （1）住宅、写字楼项目设计费限额 精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内。 序 号 住宅项目 分档 住宅 （元/平米） 序 号 写字楼项目 分档 写字楼 （元/平米） 1.1 豪宅 1