成本管理手册 路劲地产集团有限公司 目录 目录 第一部分: 项目成本控制管理办法 第二部分: 工程招投标管理办法第 三部分: 集团采购管理办法 第四部分: 工程管理办法 第五部分: 监理管理办法 第六部分: 变更签证管理办法 第七部分: 工程索赔管理办法 第八部分: 工程结算管理办法 项目成本控制管理办法 路劲地产集团有限公司 成本管理制度指引 目 第一章 1.1 录 总则 目的 1.2 适用范围 第二章 职责 2.1 管理委员会/工程委员会 2.2 主管董事 2.3 城市公司总经理 2.4 城市公司各相关部门 第三章 成本核算对象确立、分摊原则 3.1 基本规定 3.2 成本核算对象确立 3.3 成本科目的设置 3.4 成本指标及费用分摊原则 第四章 4.1 目标成本确定 阶段成本的制定 4.2 项目目标成本 第五章 目标成本调整范围及要求 5.1 调整范围 5.2 目标成本调整的操作要求 第六章 成本动态控制 6.1 基本规定 6.2 动态成本控制要求 2 路劲地产集团有限公司 第七章 7.1 成本管理制度指引 成本分析、总结 项目成本分析、总结 7.2 数据库的建立与维护 第八章 档案管理 附表 附表一：《成本核算对象确立申请表》 附表二：《成本指标调整申请表》 附表三：《合同拆分明细表》 附件 附件一：《成本科目设置及科目定义》 附件二：《项目测算指标明细表》 附件二-1：项目概况 附件二-2：项目成本指标 附件二-2.1：设计技术指标 附件二-2.2：设计费用 附件二-2.3：开发费用 附件二-2.4：建安造价 附件二-2.5：环境造价 附件二-2.6：电梯测算 附件二-2.7：智能化测算 附件二-3：土地成本分摊 附件二-4：施工方案 附件二-5：目标成本经济指标计算口径 附件三：《项目动态成本明细表》 附件三-1：动态成本明细 附件三-2：合同台账 附件三-3：工程财务情况表 附件三-4：变更、签证、索赔台账 附件三-5：尚需支出 附件三-6：付款台帐 3 路劲地产集团有限公司 成本管理制度指引 第一章 1.1 总 则 目的 1.1.1 规范项目成本管理流程、统一项目操作口径，明确各部门在项目开发各环节的责任和目标。 1.1.2 严格控制项目成本，提高操作水平，降低项目投资风险，确保项目利润率的实现。 1.2 适用范围 适用于路劲地产集团所属各城市公司项目成本控制。 第二章 职 责 2.1 管理委员会/工程委员会：是项目目标成本确定、项目二级及二级以上成本科目指标调整的最 终审批机构。工程委员会在管理委员会授权下，行使相应审批权限。 2.2 主管董事  对所辖区域内各项目成本的全过程控制、目标成本的完成情况负责；  根据已确定的目标成本，负责所辖区域内各项目四级成本科目增加的报审及三级以下（含三 级）科目指标调整的审批；  负责所辖区域内各项目动用不可预见费的审批。 2.3 城市公司总经理  负责组织编制各阶段成本指标，明确各项成本指标的责任部门；  负责项目目标成本的控制；  负责将目标成本细化并报主管董事。 2.4 城市公司各相关部门 2.4.1  开发部 对土地及与土地相关的成本负责； 4 路劲地产集团有限公司  成本管理制度指引 负责项目前期及市政配套费用中（包括但不限于 2.4 服务咨询费、2.5 行政收费）与政府 部门相关的各项手续费用。 2.4.2 设计部  负责项目规划方案设计、施工图设计、环境设计、精装设计、综合管网设计等费用的控制；  负责对项目进行限额设计的控制；  负责提供《项目概况》、《项目技术指标明细》（技术指标须满足成本测算的深度）。 2.4.3 成本合约部  负责确定项目建安、市政、公建等工程造价指标及其动态成本核算；  负责建安、市政、公建等成本分析、总结；  负责市政基础设施费的成本核算，含与政府相关的收费项目（水、电、气等）。  负责对直接成本进行汇总。 2.4.4 工程部  负责项目前期三通一平、临时设施、建安、市政、公建等工程的执行；  对变更、签证、索赔等费用发生的真实性、合理性负责；  负责确定施工方案。 2.4.5  负责项目销售价格、销售费用的控制，具体详见营销部门的相关管理规定。 2.4.6  营销部 人力行政部 负责项目管理费用的核算、控制。 2.4.7 财务部  负责项目资金成本、管理费用、税金的控制；  负责项目完全成本的汇总、分析。 5 路劲地产集团有限公司 成本管理制度指引 第三章 3.1 成本核算对象确立、分摊原则 基本规定 3.1.1 所有开发项目的成本管理均必须明确各阶段成本，并分阶段进行成本动态统计分析，确保 项目成本控制在规定的范围内。 3.1.2 城市公司在项目前期应及时了解当地政府的规费情况，用足用活各项政策和资源，努力寻 求降低成本的途径。 3.2 成本核算对象确立 3.2.1 项目成本核算对象原则上分为三级设置，一级核算对象为项目（按土地获取的范围划分， 如：中央特区），二级核算对象为分期（按项目入住时间划分，如：中央特区一期），三级核 算对象为产品形式，产品形式的设立如下： （1）住宅：  多层毛坯：4-6 层及以下住宅，包括洋房，毛坯；  小高层毛坯：7--11 层住宅，毛坯；  高层毛坯（12-18）：12--18 层住宅，毛坯；  高层毛坯（19-34）：19—34 层（100 米以下）住宅，毛坯；  超高层：100 米以上住宅，毛坯；  多层精装：4-6 层及以下住宅，包括洋房，精装；  小高层精装：7--11 层住宅，精装；  高层精装（12-18）：12--18 层住宅，精装；  高层精装（19-34）：19—34 层(100 米以下)住宅，精装；  超高层精装：100 米以上住宅，精装；  联排别墅：2--3 层串联排列的别墅； 6 路劲地产集团有限公司 成本管理制度指引  独栋别墅：单体别墅；  叠拼别墅：4 至 5 层，上下共两户的低层住宅。 （2）商业（含可售会所）  配套底商：全部或局部位于住宅底部，作为住宅配套的经营性商业；  独立商业：单体，作为住宅配套的经营性商业，包括可售会所；  大型商业：独立的商业项目，作为商场或综合性商业。 （3）写字楼 （4）酒店 （5）独立车库（有产权） （6）储藏室（有产权） （7）公建：包括会所（不可售）、学校、幼儿园（有产权/无产权）、医院、独立车库（无 产权）、独立物业用房。 3.2.2 二级成本核算对象的建立应根据各楼座入住时间的不同进行划分，入住时间在 6 个月以 上的均应单独建立成本核算对象。 3.2.3 二级成本核算对象应该独立建立合同台账。 3.2.4 二级成本核算对象应报主管董事审批，在项目操作过程中若改变操作节奏，需更改成本核 算对象设置的，城市公司应重新申报，主管董事审批。 3.3 成本科目的设置 成本核算对象确立后，各城市公司根据《成本科目设置及科目定义》（附件一）对成本 科目进行设置。各城市公司成本三级及以上科目设定须执行集团统一要求，四级及以下科目城 市公司可以增加，但需要报主管董事及集团工程成本部审批。 3.4 成本指标及费用分摊原则 3.4.1 土地及大配套费的分摊原则 7 路劲地产集团有限公司 成本管理制度指引 （1）土地  不可售产品：不承担土地成本；  地下车库、储藏间土地成本：如不占容积率面积，可不计入土地成本，但如需为该地下 车库及地下储藏间而交纳土地出让金或大配套费等，则应计入土地成本；  有明确土地出让金单价的可按照该出让金单价及相应的产品形式进行分摊。  没有明确土地出让金单价的： 先按各期占地净面积（不含配套公建的土地及其绿化道路面积，含绿化、道路面积） 进行分摊，对同一期不同产品所占地面积再分割，固定各期不同产品的土地成本，同产品按可 销售面积平均分摊： 第 b 类产品土地成本= b 类产品在该期净地面积/项目净地总面积*总地价； 总可售面积：是指住宅及商业的销售面积，但不包括有产权车库、有产权储藏间面积、 有产权公配（如有产权幼儿园）。（以下说法相同）。 （2） 大配套费：若为政府缴费的情况则按照各产品形式的实际收缴标准进行分配；若为红线外 的施工工程费，则按照可销售面积进行分摊。 （3） 项目用地红线外代征土地费用的分摊，按照土地分摊原则进行分摊。 3.4.2 前期、建安、市政基础配套费用的分摊原则 （1 ） 前期、建安、市政基础配套费用原则上应避免签订跨期分摊的合同；如有对成本影响 较大的跨期合同，可按建筑面积（含公建）进行拆分对于一个合同内包含多个成本科 目的，也应进行拆分，同时建立拆分明细表（见附表三）。 （ 2）  非经营性公建的前期、建安、市政基础配套费用分摊原则： 单独签订的非经营性公建前期、建安、市政基础配套费用应计入非经营性公建的相应 前期、建安、市政基础配套科目中；  含有非经营性公建的设计费科目、建安工程费科目、电力基础设施费的跨期合同，应 8 路劲地产集团有限公司 成本管理制度指引 按建筑面积（含非经营性公建）进行拆分到非经营性公建的相应前期、建安、电力基 础设施费科目中；  含有非经营性公建的前期（除设计费外）、市政基础设施费（除电力基础设施费）科目 的跨期合同，计入当期成本中，不拆分到非经营性公建的相应科目中。 3.4.3 环境、景观的费用分摊 分期开发时当期占地面积的环境景观费用计入当期成本中；由于销售策略，该期环境档 次整体提高，该期环境景观不做跨期分摊。示范环境景观的费用按照其受益范围内的总可售 面积进行分摊；如该期设示范环境景观则不分摊其他期示范环境景观费用。 3.4.4 公共配套设施费的分摊原则 （1） 非经营性公建以及其他配套设施，例如：学校、幼儿园、会所、集中公园、垃圾站、人 防、无产权车库等。跨期受益的公建分摊按照各期土地费用的分摊原则（比例）进行； 当 期受益的公建按照期内总可售面积进行二次分摊； （2） 分摊的“非经营性公建”须单独建立成本明细，计算非经营性公建的总投资时  不包括非经营性公建所占土地的土地款，具体参考土地分摊原则；  不包括前期（除设计费）、市政基础配套费（除电力基础设施费），具体参考前期、建安、 市政基础配套费用分摊原则；  不包括 5.3 到 5.9 相关公用配套设施费用。