全球市场研究 2023年6月 负责任的房地产： 实现社会价值 赋能建筑环境，创造积极的 环境和社会影响 负责任的房地产：实现社会价值 目录 摘要 03 促使企业发生态度转变的五大因素 08 赋能建筑环境，创造积极的环境和社会影响 10 实现可持续发展回报的三大优先事项 13 房地产生命周期的五个决策阶段 20 实现可持续发展回报最大化的途径 32 研究方法论 35 联系我们 36 2 负责任的房地产：实现社会价值 摘要 企业在将其气候承诺转化为切实成果、并实现环境目标 时往往承载着巨大压力。不仅如此，大多数企业在员工 和整体社会影响方面也面临着一系列挑战 。加速向净零 碳过渡是房地产投资者、开发商和企业租户的绝对优先 事项，且必须与更广泛的可持续发展目标一起考量。 企业应重视“社会” （Social） 和“环境” （Environmental） 问题，才能在为社群和城市带来持久而积极的变化的同 时，把握独特机遇，打造能够创造长期可持续回报的、 面向未来的资产。然而，“社会”问题的解决进展一直 落后于“环境”，其中的差距亟待缩小。 3 负责任的房地产：实现社会价值 为理清行业现状，了解主要行动障碍以及明确在解 我们认为，这种社会价值可以理解为在整个房地产生 联行对全球的企业决策者开展了广泛的调研。他们 创造持久的积极社会影响。企业设施作为品牌物化形 决环境问题的同时创造社会价值的机会所在，仲量 反馈的关键信息是，建筑环境是增进社会福祉的 一大支柱，91% 的受访者认为房地产是支持其实现 命周期中为每个与空间或在空间内互动的利益相关方 1 尽管房地产的环境和社会作用至关重要，但由于企业 在采取行动时仍有阻碍，愿景与行动之间尚有脱节。 式的同时，也是企业与所在社群互动的方式。 社会价值目标的重要载体。 本报告基于仲量联行的专业知识、经验和全球研究 成果，并结合了全球超过 800 位企业决策者的观点， 促使企业改变态度的因素 实现社会价值的阻碍 环境创造积极的环境和社会价值可以采取的步骤。 ✓ 社会期望是企业实现社会价值的驱动力 1. 缺少资金或专门的预算 ✓ 监管压力越来越大，促使企业立即采取行动 2. 缺少一致且经过验证的数据和 / 或标准化报告 ✓ 获得超越财务收益的可观投资回报的机会 3. 难以确定成功和投资回报的衡量标准 顺应社会价值期待已成为巩固竞争优势的 关键因素 4. 缺少政府激励措施 阐述了房地产投资者、开发商和企业租户通过建筑 ✓ ✓ 无视各方对社会价值态度的改变，将给企业 带来巨大风险 5. 租赁协议的限制和制约 1“利益相关方”一词涵盖了广泛的社会影响范围，包括但不限于建筑的使用者、业主和租户、机构及其员工、本地社群、供应链、城市和自然环境。 4 负责任的房地产：实现社会价值 三大优先考量因素 随着实现 2030 年碳达峰目标的日益临近，企业采取负责任的行动并创造真正的环境和社会价值的必要性也日渐提升。 好消息是，大多数企业已经为此制定了实现环境目标的短期规划。即便如此，企业领导者仍需高瞻远瞩，在实现环境 目标的同时，协调整个建筑环境中与社会价值相关的活动。企业正受到越来越多的来自公众、媒体、政府和股东的监督， 要求企业获取“负责任的利润”的呼声也愈发强烈。正因如此，我们认为现在是企业把握在整个房地产生命周期中调整 环境和社会目标的最佳时机，从而为各方创造共同价值。 1 通过同时实现环境和社会目标，建筑环境有可能 93% 的受访者认为，企业应认识到建筑环境中的 环境目标的成熟度远远领先于社会价值的成熟度， 协调一致的策略。然而，只有 8% 的企业在创造 产生积极的社会影响。大多数企业面临的问题是 且实现环境目标、应对气候变化挑战的驱动力更 强。相反，企业实现社会价值的途径比较有限且 分散。为此，企业应统筹其环境和社会价值战略， 从而最大限度地提高获得可持续发展回报的机会。 环境和社会目标具有内在联系，且需要采取两者 社会价值方面可以被视为“领先者” （成熟度超 2 过 71/100）。相比之下，19% 的企业在将“环境” 嵌入其房地产战略方面处于领先地位。 2 这一细分市场中的企业在我们的调研中是最成熟的（得分超过 71 分）。他们有明确的愿景，希望借助房地产推动社会价值的实现，并且已经确立了 具体的社会价值目标。减少碳排放已经成为企业可持续发展战略或房地产战略的一部分。 5 负责任的房地产：实现社会价值 2 企业需要缩小愿景与行动之间的差距。尽管大多数企业在一定程度上已对其 许多企业正在努力将愿景转化为行动，但他们缺乏相应的能力、数据和领导 来实现这一愿景，而缺少明确的战略和具体实施步骤来创造社会价值并衡量 价值的最大驱动力来自于提高其环境、社会和治理（ESG）评级、绩效和 在环境和社会价值方面的义务有所响应，但尚未制定具体的目标和实施计划 其影响的企业宣言也是远远不够的。 力让创造社会价值和其对环境影响的关切一样响应迅速。尽管企业创造社会 影响力，但超过 40% 的受访者仍未将环境和社会因素深度嵌入到企业的房 地产策略中。 6 3 负责任的房地产：实现社会价值 企业应关注房地产决策的五个阶段，以增加其 对环境和社会价值的影响。在与建筑相关的广 泛供应链及房地产生命周期的每个阶段，企业 都有机会创造积极的环境和社会影响，只有勇 于行动和投资，才能收获可观的回报： • 选址：选择的空间是否拥有充足的绿色自然 空间，且保证了足够的生物多样性？周边是否 有便捷且实惠的配套设施？ • 租赁谈判：如何与业主沟通，将 ESG 优先事项写 房地产在支持当地企业和促进邻近社群经济发 • 设计和运营：如何让空间设计面向未来，限制 • 负责任的采购：如何加强企业的社会价值战略 证？如何提升办公场所的文化塑造和包容性？ 规，甚至是做得更好？为达成您的 ESG 目标， 入租赁协议？如何通过绿色租赁支持 ESG 目标？ 建筑材料中的隐含碳并积极申请绿色健康建筑认 • 空间营造和社群培育：可以提供哪些社群学习和 展方面可以发挥什么作用？ 管理，确保遵守员工权利和平等就业的相关法 您的采购流程中应包含哪些道德和环境因素？ 培训机会来提升社群参与度？ 7 负责任的房地产：实现社会价值 促使企业发生态度 转变的五大因素 环境与社会价值的平衡范式：建筑环境的转折点 2020 年代标志着社会价值新范式的形成，自此，企业 企业当下所面临的压力在于如何消除可能产生社会危 正的社会价值。随着企业逐步重视并采取行动，建筑 的利润 ”。那么，为什么要做出改变，又为何要立即 不应再忽视负责任的商业议程，而需采取行动创造真 环境将成为一个可以同时达成环境目标并创造社会价 值的空间，从而受到更大的关注。 害的行为，创造积极的社会影响，同时获取“负责任 采取行动？从本质上讲，五种相互关联的力量正在推 动企业行为的长期转变。 8 负责任的房地产：实现社会价值 1.社会压力和期望 3.财务压力和激励措施 它们清 楚地认识到，强 大的社 会价 值 影 响力能 够与 题和实现社会价值。例如，公众对气候危机的担忧以 求其履行环境和社会价值承诺，但股东/金融机构所 取得市场领导者地位的企业而言，只有积极响应、实 全社会都在要求企业采取更强有力的行动应对环境问 及愈发 严格的法规 迫使企业做出更深层次的环境 承 诺，并制定一条可靠的净零碳路径。同样，新冠疫情也 加速了这一进程，促使企业将员工的健康和福祉放在 首位，并迅速适应新的办公模式。面对此类问题，企业 须能够做出预判并积极主动响应。 2.监管要求 企业股东和金融机构正在向企业施加更大的压力，要 希望看到的与企业实现其社会价值目标所需的资金 之间存在差距。除资金压力外，越来越多的激励措施 （例如，财政激励措施、碳定价/减税、上网电价补贴 政策、研发资金、后备投资等）的出台，也将向把社会 价值问题置于应对环境问题之上的企业倾斜。尽管这 些激励措施、财务承诺和投资回报客观存在，但由于 缺乏领导层的意愿、入股和支持，企业采取具体行动 实现可持续愿景的障碍仍然存在。 企业社会行为的透明度。然而，由于企业和政府之间 4.竞争优势 挑战在于，如何让监管从约束转变为变革的积极驱动 覆地的变化。在这种新范式中，希望“适应未来”的 缺少合作互动，相关的整体进程也较为缓慢。未来的 力，让企业与监管机构携手合作。 现企业的社会价值，才可能成功。 5.房地产风险的缓解 虽然这种新的社会价值范式的出现可以带来竞争优势， 但它也给房地产决策者带来了风险，需要谨慎和主动地 管理。如果以正确的方式处理，建筑环境可以成为这种 新范式变革的推动力。通过对已有房地产做出明智的 选择，领先的企业 —— 投资者、开发商和租户，可以降低 世界各地的政 府和政 策制定者正在制定 更 严格的法 规，鼓 励对社会负责的企业行为，明确合规性，提高 社群产 生 更 强 的联系，并 提 升品 牌 形 象 。对于 想要 人们对社会价值的态度在2020-2023年间发生了翻天 企业均认 为，社会价 值责任将是 竞争 优势的来源 。 自身持有或使用的房地产成为过时资产的风险。企业在 做出关于房地产收购、设计和运营的决策时，不仅应 全方位考虑财务和运营因素，还应将环境和社会价值的 考量置于企业战略思维的最前沿。 9 负责任的房地产：实现社会价值 赋能建筑环境，达成积极的环境和社会影响 训 的 购 采 社会 社群参与 培 任 社会价值目标方面发挥着重要作用。 负责 途径。约90%的的企业决策者认为，房地产在实现企业 与 成为创造超预期回报并产生积极和可持续影响的有效 建筑环境中的 社会价值 仲量联行认为，建筑环境的 社会价值可以理解为在整个 房地产生命周期中为每个与 空间或在空间内互动的利益 相关方3 创造持久的积极社会 影响。 就 业 社会价值的考量都可以被纳入企业不动产决策，则可以 环境 社会价值目标和进展之间存在巨大差距。如果环境和 与包容 平等 元、 多 仲量联行的调研显示，与环境目标相比，企业目前在实现 人 决策者对实现这些优先事项的最佳途径尚没有把握。 自然与生物多 样性 企业认可其有责任履行ESG承诺和社会价值目标。尽管 企业对实现社会价值的优先事项逐步达成共识，但其 健康 福祉 标 碳目 零 净 图1：社会价值七要素 3“利益相关方”一词涵盖了广泛