房地产行业的ESG量化： 迄今为止的六项经验总结 房地产行业的ESG量化 ESG：是一项集体责任 环境、社会和公司治理（ESG）因素如今已成为几乎所有重要商业房地产决策 中的关键考量因素。房地产行业已将克服ESG挑战视为一项集体责任，即使以 最挑剔的眼光来看，也能发现房地产行业确实想要造福社会 William Matthews 合伙人兼英国商业研究部主管 重数据分析。在某些情况下，我们会利用复杂的统计方法来排 我们已采用严格的技术方法来量化 ESG因素所产生的影响。 除、剥离特定的影响，而在其他情况下，我们则会运用更为简 单的方法，并通过采用专有数据集或与行业机构合作来确保研 究的效力。我们在整个研究过程中始终秉承一个原则：根据数 据和分析得出结论。 人 我们的ESG研究涵盖了我们于近期开展的一系列分析项目，也 参考了实际的应用情况以及与客户相关的考虑因素。我们希望 们虽然已经广泛认识到解决ESG问题十分重要，但什 决策者们能够借助研究所得出的明确结论，在瞬息万变的发展 么才是最佳解决方法？特定措施将对房地产行业产生 环境中做出明智的决策。此外，我们也希望研究所提出的观点 怎样的影响？在这些方面业内仍存在较大分歧。这在一定程度 能够引发讨论，并开辟出新的探索领域。我们的团队随时整装 上是源于，迄今为止，一些ESG研究也只是提出了善意的观点。 待发，准备迎接新的难题。 然而，依靠这些观点不但让人们难以做出明智的决策，而且更严 重的是，可能还会导致人们做出糟糕的选择。 在我们的研究中，我们一直在努力避免出现毫无依据的推测。 我们已将“必须解决ESG问题”视作已知事实，并且始终在避 免只是单纯地重申这一观点。我们暂时摈弃了任何个人或道德 的是非判断，我们坚持以公正的态度分析问题，以清晰无偏见 探索Knight Frank Intelligence Lab， 了解我们的所有研究与洞见 的方式解析结果。最重要的是，我们已确保严格开展研究，注 2 房地产行业的ESG量化 绿色建筑如何增值 与‘棕色’建筑相比，‘绿色’建筑真的能提升租金或价值吗？ Victoria Ormond 合伙人兼资本市场研究部主管 投 资者和开发商都面对着一个重要问 题：绿色评级建筑真的能给他们带 来资金收益吗？如果能，收益是多少？我们 的资本市场研究团队利用全球首个绿色建筑 评级标准⸺英国建筑研究院环境评估方法 （BREEAM）完成了开创性研究，其结果显 为此，我们结合使用了英国建 筑研究院（BRE）的数据与其 数据集，从而成功剥离了绿色 认证这一影响因素。 示与非评级建筑相比，绿色评级建筑在租金和 还要更高，与相同的‘棕色’建筑相比，符合 澳大利亚国家建筑环境评价系统（NABERS） 的建筑，其平均销售溢价可达18%。 但实际上与常见的‘棕色’建筑相比，绿色 评级建筑往往更新、施工质量更高或者地段 我们的研究重点考察了BREEAM对伦敦市中 心黄金地段租金的影响，解释了可持续发展 是如何实现增值的。获得BREEAM评级可以 关注收入和风险缓解的投资者来说，我们的研 12.3%，这从位于伦敦市中心黄金地段上的最 便可见一斑。在澳大利亚，这一溢价幅度甚至 发商的意义。 让一栋建筑从整个建筑市场中脱颖而出。对于 售价上确实都有提升。这一提升幅度可以达到 高评级绿色建筑所公布的办公空间租赁价格中 了研究结果，探讨了这些结果对于投资者和开 更优，因此量化绿色建筑与租金或售价之间 的关系是一项复杂的任务。 我们结合使用了英国建筑研究院的数据与其数 据集，从而成功剥离了绿色认证对伦敦办公楼 租金和售价的影响。在《绿色建筑如何增值》 这份报告中，我们解释了我们所采用的研究方 法是一种可靠的前瞻性思维模式，并且还列出 究揭示了投资最高等级的绿色建筑能够带来的 价值。对于开发商而言，ESG研究的意义在于 能让他们了解专注于打造BREEAM评级建筑 可以如何提升他们的开发价值。目前，伦敦 正努力发展成为绿色金融中心与绿色评级建 筑中心，因此《绿色建筑如何增值》这份报 告预测，未来人们对绿色评级建筑的需求将 会有所增加。 租金与销售溢价（按建筑评级划分） BREEAM评级 NABERS评分 非常好 资料来源：莱坊研究部 10.5% 优秀 3.7% 非常好 BREEAM评级 4.7% 优秀 3 12.3% 杰出 销售溢价（%） 10.1% 售价上涨比例（%） 租金溢价（%） 销售溢价（%） 售价/租金上涨比例（%） 8.3% <5 17.9% NABERS评分 5+ 房地产行业的ESG量化 走进实践 没有万能的标准 面对五花八门的认证和评级，您该如何选择？ NABERS LEED 大揭秘 SmartScore BREEAM（正在使用） WiredScore Walkscore BREEAMWELL Fitwel ActiveScore CyclingScore SKA LEED Zero Airrated 为您的资产获得市场认可 积极与租户互动 解锁绿色溢价 联系我们的ESG咨询团队， 进一步了解绿色建筑认证。 www.knightfrank.co.uk/commercial/energy 4 房地产行业的ESG量化 ESG如何影响房地产私人投资 富豪们在做出投资决策时是否会考虑ESG因素？ 是否有些国家/地区的富豪对ESG更为关注？ Antonia Haralambous 资本市场研究部初级合伙人 莱 坊2022年《财富报告》态度调查的最 新结果显示，私人投资者在制定商业 投资决策时非常关心ESG因素。虽然这种态度 因地理区域而异，但从总体上看，有80%的受 访者认为ESG非常重要。这项年度调查采访 了600位财富顾问，他们的资产管理总额达 35,000亿英镑，调查结果发布在《ESG相关 房地产投资的关键驱动因素》一文中。 全球私人投资者显然非常关心 ESG问题，但他们仍然面临着 挑战。 致。这项研究发现，与未评级的同等建筑相 比，经BREEAM评定为“优秀”的伦敦市中 心黄金地段办公楼在销售价格上会有10%的溢 价。同样，在澳大利亚的悉尼和墨尔本，获得 NABERS 5+绿色评级的建筑在销售价格上会 调查显示，五分之四的超高净值客户都在关注 有将近18%的溢价。 ESG相关房地产投资，而且超过一半（52%） 的受访者将ESG视为创造与保存财富的机会。 驱动投资者关注ESG相关房地产投资的主要因 素是他们希望确保自己的投资组合能够抵御未 来风险，这在调查中体现为有40%的受访者非 障碍 获得绿色 融资 这与我们的《活跃资本》研究的研究结果相一 担心被“漂绿” 对ESG缺乏了解 获得可靠与 可比的信息 常关心如何保护长期收益，尤其是来自英国、 寻找正确的 机会 拉丁美洲、俄罗斯和独立国家联合体的投资 者。排在这一主要驱动因素之后的，分别是对 影响力的渴望以及有机会获得更多收益，这两 个驱动因素分别位列第二名和第三名。与此同 时，仅有16%的受访者指出外部压力是他们重 视ESG的主要原因。 24% 34% 45% 42% 对ESG的重视程度也存在地域差异：例如仅有 10%的亚洲受访者认为ESG并不重要，而全球 范围内持这一态度的平均比例为20%。总体而 言，全球私人投资者显然非常关心ESG问题， 10% 但他们仍然面临着挑战，其中包括如何获取准 确的信息和明智的建议以确定寻求投资和绿色 资料来源：莱坊研究部 融资的最佳机会。 5 房地产行业的ESG量化 走进实践 投资组合搁浅或过时： 如何评估风险 何谓搁浅的资产？ 1. 全球气温上升1.5°C； 某个房地产资产可能会因为二氧化碳排放量高而失去价值，最后无 法出售。 2. 全球气温比工业革命前上升2.0°C。 评估资产搁浅风险 《巴黎协定》规定了每个国家/地区、行业、资产类型的温室气体 排放限额。资产或投资组合必须致力于减少碳排放量，以满足相关 我们采用CRREM（碳风险房地产监测）搁浅风险工具帮助确保您 的温室气体排放限额；如果超出限额，就会被视为是搁浅的资产或 的资产不存在搁浅风险。 投资组合。下图是一项建于2016年的资产，将在2030年出现搁浅 这项工具旨在将长期的政治政策转换为明确的科学目标。CRREM 风险。搁浅风险日期表明，为了确保这栋建筑能满足温室气体排放 可确定资产或投资组合在12个月里的温室气体浓度，并将此浓度与 限额，必须在2030年之前开始对这栋建筑实施改造升级。 房地产业在以下两大背景下设置的减碳目标进行对比： 全球气温上升2°C下的CRREM搁浅风险 60 50 40 30 20 超量排放 资产表现基准线 气候和电网因素校正后的资产表现 资料来源：莱坊研究部 6 2049 2050 2047 2048 2046 2045 2044 2042 2043 2041 2039 2040 2038 2037 2035 2036 2033 减排目标 2034 2031 2032 2029 2030 2028 2027 2026 2024 2025 2023 2021 2022 2020 0 2019 10 2018 温室气体浓度【千克二氧化碳排放/平方米/年】 70 房地产行业的ESG量化 租户对ESG的关注在不断变化 企业真的认为房产是他们减碳策略的重要组成部分吗？ Lee Elliott 合伙人兼全球租户研究部主管 由 于全球40%的碳排放交易佣金来自 房地产业，因此企业领导者们认为 解决可持续发展问题具有显著的商业意义， 同时也能为品牌推广创造机会。在这一背景 下，我们对将近400家全球企业租户开展了 名为 《你（我）空间》 的调查，旨在了解办 业租户们均认可了控制碳排放量是非常有必要 那些赞成积极关注ESG问题的 企业，他们虽然已设立了宏伟 的目标，但目标与行动之间仍 存在明显差距。 的。虽然他们希望有所改变，但这并未促成实 际行动。部分证据显示，租户现已开始对市场 提出最低可持续要求，而且推行可持续发展的 企业领导者正带头寻找可持续建筑。但这仍属 于个别情况，并非当前常态。 公楼租户对可持续发展和ESG的看法及其所 采取的行动。 调查结果显示，全球企业租户并未普遍认可房 地产在其自身的减碳策略中可以起到的作用。 最重要的是，那些赞成积极关注ESG问题的企 业，他们虽然已设立了宏伟的目标，但目标与 行动之间